Tilstandsregistrering - BOB BBL

Tilstandsregistrering

Hvordan ser bygningene deres ut? Kanskje det er på tide med vedlikehold? Her kan du lese mer om hvordan vedlikeholdsarbeidet bør utføres, og hvor det er smart å begynne. 

Styrets vedlikeholdsplikt er regulert i Borettslagsloven §5-17 og Eierseksjonsloven §20. I alle boligselskaper er det i tillegg et sett med vedtekter som regulerer styrets og andelshavers ansvar og plikter. Forsikringsvilkårene fra de enkelte forsikringsselskap inneholder også et sett med sikkerhetsforskrifter som man må forholde seg til.

Alle disse vedtektene og forskriftene kan være vanskelige å orientere seg i. Derfor har vi i BOB laget noen dokumenter som skal hjelpe dere i styret med å planlegge vedlikeholdsarbeidet på en hensiktsmessig og økonomisk måte

BOB kan ta rollen som rådgiver. Vi vil påpeke avvik i teknisk tilstand og levetidsbetraktninger, i tillegg til å anbefale tiltak. Enkelte tiltak kan være søknadspliktige, mens andre tiltak kan utføres uten søknad.

  • Levetid og tilstandsgrad
  • Taksjekk
  • Vannsjekk
  • En brannteknisk tilstandsrapport

Levetid og tilstandsgrad

Med tilstandsregistrering mener vi her å registrere og vurdere tilstanden til en bygningsdel.

Levetid: Den tiden det tar før bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. Levetid for bygninger og bygningskomponenter er avhengig av kvalitet, slitasje, aldring og vedlikehold. De enkelte bygningsdelene i en bygning har ulik levetid, uavhengig av bygningens brukstid. Bygningens brukstid er total levetid for bygningen inntil riving eller større ombygging, og må ikke forveksles med bygningsdelenes levetid. Begrepet levetid har flere betydninger, og vi skiller mellom estetisk levetid, funksjonell levetid, teknisk levetid og økonomisk levetid.

Estetisk levetid: Tiden fram til bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater, som for eksempel tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er stygg eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene.

Funksjonell levetid: En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller tilfredsstiller gitte funksjonskrav.

Økonomisk levetid: Tid før utskifting er nødvendig, utelukkende basert på økonomiske betraktninger. Det kan bety å utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Valg av materialer og vedlikeholdsmetode kan gjøres ut fra hensyn til den økonomiske levetiden.

Teknisk levetid: Den tiden det tar å bryte ned en bygningsdel slik at den ikke virker etter hensikten, og dermed må skiftes ut. Grunnlaget for bygningens tekniske levetid ligger i materialegenskapene, konstruksjonsløsningen/detaljutformingen og kvaliteten på utførelsen. Optimal teknisk levetid forutsetter derfor at bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljø, bruk og vedlikehold som har innvirkning på den tekniske levetiden. Renhold har også betydning. I vedlikeholdssammenheng har teknisk levetid størst betydning for nødvendig vedlikehold. Målet er ikke maksimal levetid, men en fornuftig levetid med et riktig vedlikehold.

Tilstandsgrad: Resultatet av tilstandsregistreringen beskrives ut ifra forhåndsdefinerte kvalitetsnivåer. Disse kvalitetsnivåene er ment som hjelpemiddel for å gi en korrekt liste med tiltaksprioriteringer. Tilstandsregistreringen kan bli vurdert ut ifra følgende beskrivelse:

Rød: Middels til kraftige symptomer – utskifting.
Gul: Svake symptomer – utbedringer.
Grønn. Ingen symptomer – vedlikehold.

Taksjekk

bilde_label

Vannsjekk

bilde_label

Vannsjekk innebærer en gjennomgang av den enkelte leilighets våtrom, WC, vaskerom og kjøkken.

Tilstandsregistrering av sluk, synlige vannrør og vannlåser inne i leilighetene.

Registreringen utføres etter synfaring, eventuelt kombinert med enkle målinger.

En brannteknisk tilstandsrapport

bilde_label

En brannteknisk tilstandsrapport innebærer en visuell befaring av bygget, der vi vurderer dagens tilstand opp mot krav i lovverket. Vi vurderer blant annet rømningsveier, fellesarealer, dører, brannalarmanlegg, slokkeutstyr, fyrrom, trapperom, låsesystemer, lagring og oppbevaring av farlig/brennbare/eksplosiver.

I følge Brann- og Eksplosjonsvernlovgivningen med forskrifter, er det krav til at styret i boligselskaper skal dokumentere at deres bygninger er bygd, utstyrt og vedlikeholdt forskriftsmessig.

Internkontrollforskriften henviser blant annet til brannloven med forskrifter som Forskrift Om brannforebyggende Tiltak og Tilsyn (FOBTOT). FOBTOT setter som krav til styret i et hvert boligselskap å risikovurdere om sikkerhetsnivået er forskriftsmessig ivaretatt og dokumentert.

Oppdraget utføres av rådgiver med brannteknisk kompetanse.

En brannteknisk tilstandsrapport vil gi svar på om dagens tilstand er forskriftsmessig, eller om det er avik som må rettes. Rapporten skal gi et godt bilde av hvordan bygninger er brannteknisk utformet, med hovedfokus på personsikkerhet.

Rapporten vil også gi dere anbefalinger, råd og innspill som kan føre til en tryggere og enklere hverdag i arbeidet med med brannsikkerhet i styresammenheng.

Alle ansvarsforhold innen brannsikkerhet vil fremkomme i rapporten, og vi gir informasjon om tekniske installasjoner som brannalarmanlegg og ledelysanlegg.

Der det er nødvendig, innhenter vi byggesakspapirer og gjennomgår interne dokumenter hos dere og hos oss i BOB, for å få en fullstendig oversikt over bygningsmassen.

Representanten fra BOB vil sammen med styret gjennomgå intervju, brannteknisk befaring og risikovurderinger for innsamling av grunnlagsdata til rapporten.

Har du spørsmål eller henvendelse relatert til denne tjenesten?

Stian Totland FDV-rådgiver

930 88 390
stian.totland@bob.no

BOB BBL
Damsgårdsveien 40, Postboks 7280, 5020 Bergen – Orgnr: 948 383 268
Telefon: 55 54 74 00 | E-post: kundesenter@bob.no
Åpningstider: Kundesenter: Mandag-fredag kl. 09:00-15:00 - Resepsjon: Mandag-fredag kl. 08:00-16:00
Les mer om personvern og cookies

Webdesign og publiseringsløsning fra Argo Internett AS